Cómo terminar un contrato de arrendamiento

Muchas veces los acuerdos de alquileres de apartamentos en renta en Santo Domingos acaban antes del tiempo acordado. ¿Las razones? Son muchas. Tanto el inquilino como el arrendador pueden tomar tal decisión repentina. Con www.citymax-pt.com sabrás cómo terminar un contrato de arrendamiento en República Dominicana. Sigue leyendo para que sepas qué dicen las leyes al respecto.

El contrato de arrendamiento y su vencimiento

Bien es sabido que un contrato de arrendamiento es un documento escrito donde se expresa un acuerdo de alquiler entre dos partes. Una, llamada arrendador, entrega temporalmente un bien tangible a la otra parte, llamada inquilino, quien voluntariamente se obliga a pagar cuotas a cambio del goce de la cosa alquilada. Tal acuerdo tiene una fecha de inicio y otra de vencimiento. Por lo general, de un año. al cabo de ese tiempo se suele renovar el contrato. A no ser que se haya acordado desde el principio que dicha opción no será posible. Sin embargo, sucede que tal acuerdo se rompe antes de la fecha establecida. Tanto el inquilino como el arrendador pueden tomar esa decisión. ¿Eres arrendatario o propietario de un inmueble en Santo Domingo y quieres finalizar el convenio de arriendo? Sigue leyendo y conoce cómo.

Cómo terminar un contrato de arrendamiento

Lo primero que debes hacer será revisar cada detalle del contrato antes de manifestarle a tu contraparte que darás por terminado el alquiler. Ya que muchas veces las personas implicadas en el contrato de arrendamiento se complican para tomar esta decisión. Mientras que otras deciden esto de forma intransigente, imponiendo su parecer sin consultar el documento de arrendamiento ni las leyes que regulan esta actividad. De allí, aparecen las confusiones acerca de cuáles son las obligaciones y derechos que tanto el inquilino como el arrendador tienen al dar por terminado antes de tiempo el acuerdo.

Cuando el inquilino es quien decide terminar antes el contrato

En caso de ser el arrendatario quien tome la decisión de dejar la cosa alquilada antes de la fecha, debe revisar si en el contrato se contempla un pago por abandono del bien. En lo que respecta al propietario, este aceptará la finalización del arrendamiento antes de la fecha establecida en el contrato siempre que el inquilino pague la o las cuotas requeridas. Es decir, que el propietario solo aceptará el abandono del contrato solo cuando:

• El inquilino pague la indemnización al arrendador.
• Sin importar el motivo del rompimiento, el arrendatario pague las cuotas diferidas.
• Se da el caso que el inquilino haya sido llamado a prestar servicio militar o surja una situación similar.

Lo ideal es que se avise con al menos dos meses de anticipación.

Leyes que regulan el arrendamiento

Para comprender lo que expresan las leyes en República Dominicana con respecto al arrendamiento es necesario entender qué rescisión, resciliación y desahucio. De acuerdo con lo expresado en el blog apuntes y derecho:

• Resciliación: llamada también como “mutuo disenso” es el arreglo voluntario en que llegan las partes de un contrato, para dejar a este sin efecto.
• Rescisión: es cuando un juez emite la “nulidad relativa” que liquida el convenio entre las partes.

Mientras que el desahucio es el “aviso de terminación” que se puede aplicar a algunos contratos. Como es el caso de un acuerdo de alquiler escrito o hablado. Los alquileres en República Dominicana están regulados por el Código de Procedimiento Civil, el decreto 4807 y el Código Civil. En estos tres estatutos se usa el término rescisión. Sin embargo, su efecto jurídico se convierte en mutuo disenso siempre que la rescisión haya sido dada por la nulidad del acuerdo provocado por un daño.

Causas por las que se finaliza un alquiler

Veamos qué dicen estas leyes con respecto a las razones válidas para decidir darle fin a un contrato de inquilinato antes de tiempo. Por lo general, es una norma que la resciliación del acuerdo se dé debido al daño total o parcial de la cosa arrendada, o porque el arrendador o propietario no cumplieron con sus obligaciones. Algunos ejemplos de obligaciones de inquilinos y arrendatarios son:

1. Pago de alquileres vencidos.
2. La violación al contrato.
3. Falta de muebles que garanticen el arriendo.
4. Practicar el subarriendo cuando está prohibido en el contrato.

Por tales motivos es importante que sepas qué puedes hacer y que no antes de firmar un contrato de alquiler.

Motivos de resciliación según el Decreto 4807

En este decreto se establecen las razones por las que se desahucia o pone en aviso a los arrendadores.

1. El incumplimiento del pago de las cuotas acordadas.
2. Cuando el inquilino utiliza el inmueble para un fin diferente por el que firmó el contrato, siempre que tal uso perjudique al propietario o interfiera con el orden público o las costumbres del lugar.
3. Si el inmueble es subalquilado en parte o por completo, incluso, estando esto expresamente prohibido en el contrato.
4. Cuando el propietario reconstruirá, reedificará o planifica construir el inmueble.
5. O, cuando el arrendador o su familia necesitan ocupar el inmueble.

Sin embargo, si se da uno de los tres primeros casos es motivo suficiente para decidir la resciliación. En cambio, en las dos últimas se debe poner en aviso con anticipación al arrendador. Y, no son razones para la resciliación o terminar el contrato.

Causas de resciliación expresadas en el Código Civil

El artículo 1741 contenido en el Código Civil dispone las razones por las que el contrato de arrendamiento o locación se da por terminado.

1. Por la pérdida total o parcial del objeto alquilado. Por ejemplo, la destrucción del inmueble por cualquier motivo.
2. Porque el arrendador o inquilino han fallado en el cumplimiento de sus obligaciones. Como lo son la falta de pago, la violación del contrato, etc.

Los artículos 1736 y 1737 del mismo código, junto con el tercer artículo del Decreto 4807 consideran el desahucio como una de los motivos para llegar a la resciliación del acuerdo de alquiler. Siempre que ambas partes lleguen a mutuo acuerdo.

Cuando el inquilino viola el contrato

Una de las causas de resciliación es cuando el arrendador ha violado el contrato de alquiler. Sin embargo, esto no le da derecho al arrendatario de desalojar arbitrariamente a su inquilino, ya que no procedería con plena facultad judicial. En su lugar, debería proceder por la vía legal. Se considera que hay violación de contrato de locación cuando el inquilino:

1. Ha faltado al pago.
2. Subarrendó el inmueble sin autorización.
3. Usa la propiedad para un fin que no fue acordado.
4. Pierde la cosa alquilada por cualquier razón.
5. Modificó el inmueble.

En caso de ser un contrato escrito, este se dará por terminado una vez que llegue la fecha de vencimiento.

¿Cuándo el inquilino indemniza al propietario?

¿Te parece injusto indemnizar a tu arrendador? Sigue estos consejos para evitar problemas al alquilar. Pero, acá en República Dominicana el propietario puede presentar una demanda contra su inquilino que ha decidido rescindir el contrato. De manera que el juez ordenará la cancelación del alquiler durante el tiempo que sea necesario hasta la llegada de un nuevo arrendador. Tal decisión puede ser tomada sin considerar los daños ocasionados por el uso de la vivienda. Es decir, esto sería una decisión de pago adicional.

La resciliación de pleno derecho, cuando no hay nada que acordar

Se habla de resciliación de pleno derecho cuando el contrato es rescindido, sin la necesidad de que las partes acuerden un arreglo o que un juez emita una decisión judicial. Este tipo de resciliación ocurre cuando:

1. El objeto alquilado es destruido por causas fortuitas, de manera que quede inhabitable.
2. Ha llegado la fecha de caducidad del contrato escrito. En este caso no es necesario que se notifique el desalojo de la propiedad.

El desahucio como causa de resciliación

Los estatutos legales ya mencionados contemplan las situaciones en que se puede llegar a una demanda de resciliación del acuerdo a causa de varios desahucios. Esto es lo que expresan las normas jurídicas con respecto al desahucio.

1. De acuerdo con el artículo 1736 del Código Civil, se pone al inquilino en aviso de desahucio entre 90 y 180 días antes de que finalice el contrato hablado de alquiler de propiedades para uso industrial o doméstico.
2. Se avisará de desahucio al arrendador cuando: el inmueble será reparado o modificado, el propietario lo vaya a ocupar él mismo o algún pariente de segundo grado de consanguineidad para cualquier fin en un lapso igual o superior a los dos años.

Entre las causas reales de desahucio se estima:

1. La terminación del contrato hablado.
2. Cuando es imperiosa la necesidad de reparar o construir el inmueble arrendado.
3. Cuando será ocupado por el dueño o familiares.

Si el primer caso es la razón de desahucio, el propietario deberá proceder conforme al artículo 1736 del Código Civil. Luego acudirá ante el “Tribunal de Primera Instancia”, para que sea este quien se encargue de decidir la resciliación del contrato y autorizar el desalojo de la vivienda. En caso de que sea una de las dos últimas razones, el dueño deberá pasar el poder administrativo al departamento de Control de Alquileres de casas y desahucio. Y en segundo lugar, también lo debe hacer con la Comisión de Apelación. Ya sabes cómo terminar un contrato de arrendamiento. ¿Vives alquilado o quieres alquilar en Santo Domingo? Ponte en contacto con nosotros para brindarte la mejor asesoría.